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Direitos Minerais | Informações sobre royalties e royalties de petróleo e gás

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Autor: Laura McKinney
Data De Criação: 7 Abril 2021
Data De Atualização: 1 Julho 2024
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Direitos Minerais | Informações sobre royalties e royalties de petróleo e gás - Geologia
Direitos Minerais | Informações sobre royalties e royalties de petróleo e gás - Geologia

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"Direitos minerais" autorizar uma pessoa ou organização a explorar e produzir as rochas, minerais, petróleo e gás encontrados na superfície ou abaixo da superfície de um terreno. O proprietário dos direitos minerais pode vender, arrendar, doar ou legá-los a terceiros, individual ou totalmente. Por exemplo, é possível vender ou arrendar direitos a todas as mercadorias minerais sob uma propriedade e reter direitos à superfície. Também é possível vender os direitos de uma unidade de rocha específica (como o Pittsburgh Coal Seam) ou vender os direitos de uma commodity mineral específica (como o calcário).

Taxa Simples - Propriedade Completa

Na maioria dos países do mundo, todos os recursos minerais pertencem ao governo. Isso inclui todas as rochas, minerais, petróleo e gás valiosos encontrados na Terra ou dentro dela. As organizações ou indivíduos nesses países não podem extrair e vender legalmente qualquer mercadoria mineral sem primeiro obter uma autorização do governo.


Nos Estados Unidos e em alguns outros países, a propriedade dos recursos minerais foi originalmente concedida aos indivíduos ou organizações que possuíam a superfície. Esses proprietários possuíam "direitos de superfície" e "direitos minerais". Essa propriedade privada completa é conhecida como "propriedade simples de taxa".

A taxa simples é o tipo mais básico de propriedade. O proprietário controla a superfície, a subsuperfície e o ar acima de uma propriedade. O proprietário também tem a liberdade de vender, arrendar, doar ou legar esses direitos, individual ou totalmente, a terceiros.


Se voltarmos no tempo para os dias anteriores à perfuração e mineração, as transações imobiliárias eram transferências simples. No entanto, uma vez que a produção mineral comercial se tornou possível, as maneiras pelas quais as pessoas possuem propriedades se tornaram muito mais complexas. Hoje, os arrendamentos, vendas, presentes e legados do passado produziram um cenário em que várias pessoas ou empresas possuem uma propriedade ou direitos parciais sobre muitas parcelas de imóveis.


A maioria dos estados possui leis que governam a transferência de direitos minerais de um proprietário para outro. Eles também têm leis que governam as atividades de mineração e perfuração. Essas leis variam de um estado para outro. Se você está considerando uma transação de direitos minerais ou tem preocupações sobre a extração mineral perto de sua propriedade, é essencial entender as leis do seu estado. Se você não entender essas leis, deve procurar aconselhamento de um advogado que possa explicar como elas se aplicam à sua situação.



Mina de carvão de superfície: Grandes caminhões de mineração são carregados com carvão nessa mina de superfície. Aqui duas grossas costuras de carvão estão sendo removidas. A mineração de superfície envolve remover toda a sobrecarga (rocha e solo acima da camada de carvão), remover o carvão, substituir a sobrecarga e revegetar a terra. A mineração de superfície perturba completamente a terra e produz uma nova paisagem. Isso pode ser feito quando as junções de carvão estiverem próximas da superfície. Dependendo da qualidade do carvão e de outros fatores, cerca de dez pés de sobrecarga podem ser removidos para cada pé de carvão. Direitos autorais da imagem iStockphoto / Rob Belknap.

Direitos de superfície vs. direitos minerais

"Pagarei US $ 100.000 pelo carvão sob sua propriedade!" Esse tipo de transação aconteceu várias vezes. A taxa que o proprietário simples pode não ter o interesse ou a capacidade de produzir o carvão sob sua propriedade, mas uma empresa de carvão possui.

Nesse tipo de transação, o proprietário deseja vender o carvão, mas retém a posse e o controle da superfície. A empresa de carvão deseja produzir o carvão, mas não quer pagar um preço adicional para adquirir os edifícios e a superfície. Portanto, é feito um acordo para compartilhar a propriedade. O proprietário original manterá os edifícios e os direitos à superfície e a empresa de carvão adquirirá direitos ao carvão. A transação pode envolver todas as mercadorias minerais (conhecidas ou desconhecidas) existentes sob a propriedade ou, a transação pode ser limitada a uma mercadoria mineral específica (como "todo o carvão") ou mesmo a uma unidade de rocha específica (como o "Pittsburgh Carvão").

Mina de carvão subterrânea: Quando o carvão estiver muito profundo para a superfície, uma empresa de mineração construirá uma mina subterrânea. Eles podem escavar um túnel na costura de carvão ou perfurar um grande poço até o nível da mineração. Esses eixos são grandes o suficiente para baixar equipamentos de mineração e trabalhadores na mina e remover carvão. Eixos extras devem ser construídos para ventilar a mina. A mineração subterrânea pode danificar a superfície porque as salas e passagens geralmente fecham com o colapso ou o assentamento ao longo do tempo. Às vezes, o dano ocorre depois que indivíduos responsáveis ​​morrem e as empresas de mineração estão extintas. Assim, ninguém para processar. Ou o contrato que transmitia os direitos minerais deu imunidade à empresa de mineração. Bureau of Land Management Image.

Compra / venda de direitos minerais

Comprar / vender uma costura de carvão é muito mais complexo do que comprar / vender um carro. Quando você compra um carro, simplesmente paga, registra uma transferência de título junto ao governo e leva o carro para casa. Quando o carro está gasto, ele vai para o depósito de lixo e a única coisa que resta é uma memória. No entanto, quando os direitos minerais são adquiridos, o comprador e todos os futuros detentores de direitos minerais terão o direito de explorar a propriedade. E o vendedor e todos os futuros proprietários de superfície devem viver com as consequências. Geralmente, a extração mineral ocorrerá em algum momento futuro. As empresas de mineração costumam agendar seus equipamentos e funcionários com anos de antecedência. Ou, a empresa de mineração pode comprar a propriedade como uma "reserva" futura.

Também é possível que o novo proprietário de mineral não tenha intenções de produção. Eles estão simplesmente comprando a propriedade como um investimento. Seu objetivo é vender os direitos minerais a uma empresa de mineração que assumirá os deveres da produção. Os especuladores que não têm intenção de minerar compram muitas propriedades minerais. Eles estão simplesmente tentando ser "intermediários" que adquirem propriedades valiosas de proprietários individuais e intermediam essas propriedades para empresas de mineração por preços mais altos.

(Esses compradores de "especuladores" também costumam usar opções. Em uma transação de opções, eles oferecem hoje ao proprietário uma pequena quantia em dinheiro pela opção de comprar a propriedade a um preço especificado antes ou depois de uma data especificada no futuro. rapidamente tenta encontrar alguém que pagará um preço ainda mais alto e obter um lucro significativo. Se o especulador não pagar o preço especificado até a data de vencimento, o proprietário manterá o pagamento da opção.)

Quando uma empresa compra direitos minerais, também compra o direito de entrar na propriedade e remover o recurso em algum momento futuro. Na maioria dessas transações, o proprietário da superfície não tem voz a dizer quando a mineração ocorre, como será feita e o que será feito para restaurar a propriedade. A maioria das divergências entre compradores e vendedores ocorre no momento da mineração. Se o vendedor quiser qualquer controle naquele momento, ele deve antecipar o que pode dar errado e escrever um contrato que preservará seus desejos. Lembre-se de que seu neto pode ser o proprietário da propriedade quando a extração ocorre. Você foi pago antecipadamente, mas ele vai viver com o acordo.



Estimativa da tonelagem de carvão: Quantas toneladas de carvão existem lá em baixo? Este é um cálculo bastante fácil. Um acre-pé é a unidade básica de medida do carvão abaixo da superfície da terra. Um acre-pé de carvão tem um acre de área e um pé de espessura. Pesa cerca de 1800 toneladas. Calcular o número de toneladas de carvão sob uma propriedade envolve duas multiplicações.

1) Neste cálculo, temos uma propriedade de 120 acres que é completamente sustentada por uma costura de carvão com uma espessura média de 6 pés. Multiplicar o número de acres vezes a espessura média do carvão produziria o número de acres de pés sob a propriedade.

2) Sabe-se que um hectare de pé de carvão pesa cerca de 1800 toneladas. Portanto, se multiplicarmos o número de hectares de carvão sob a propriedade por 1800 toneladas / hectare, o resultado será o número de toneladas de carvão abaixo da propriedade.

O número de toneladas obtidas neste cálculo é o total de toneladas abaixo. O número de toneladas que podem ser recuperadas será um número muito menor. As taxas de recuperação para mineração de superfície geralmente são de cerca de 90%. As taxas de recuperação da mineração subterrânea podem chegar a 50%, porque os pilares de carvão devem ser deixados na mina para sustentar o telhado.

Um geólogo profissional ou uma pesquisa geológica do estado pode ajudá-lo a determinar se existem emendas de carvão sob sua propriedade. Eles também podem ter uma estimativa da espessura dessas costuras.

Arrendamentos e Royalties de Minerais

Às vezes, uma empresa de mineração não deseja comprar um imóvel porque não tem certeza do tipo, quantidade ou qualidade dos minerais que existem lá. Nessas situações, a empresa de mineração arrendará os direitos minerais ou uma parte desses direitos.

Um arrendamento é um contrato que dá à empresa de mineração o direito de entrar na propriedade, realizar testes e determinar se existem minerais adequados lá. Para adquirir esse direito, a mineradora pagará ao proprietário uma quantia em dinheiro quando o contrato for assinado. Esse pagamento reserva a propriedade para a empresa de mineração por um período específico de tempo. Se a empresa encontrar minerais adequados, poderá prosseguir com a mineração. Se a empresa de mineração não iniciar a produção antes que o contrato expire, todos os direitos sobre a propriedade e os minerais retornarão ao proprietário.

Quando os minerais são produzidos a partir de uma propriedade arrendada, geralmente o proprietário recebe uma parte da receita da produção. Esse dinheiro é conhecido como "pagamento de royalties". O valor do pagamento de royalties é especificado no contrato de arrendamento. Pode ser uma quantidade fixa por tonelada de minerais produzidos ou uma porcentagem do valor da produção. Outros termos também são possíveis.

Ao celebrar um contrato de arrendamento, o proprietário da propriedade deve antecipar quaisquer atividades que o arrendatário possa realizar ao explorar a propriedade. Essa exploração pode incluir furos, abrir escavações ou trazer máquinas e instrumentos para a propriedade. Definir o que é permitido e que restauração é necessária faz parte de um bom contrato de locação.

Você deve assinar um contrato de locação de gás? (Parte um): Uma discussão dos fatores que os proprietários de terras precisam considerar antes de assinar um contrato de arrendamento de gás em suas propriedades. Apresentando Ken Balliet e Dave Messersmith, ambos educadores de extensão com Penn State Extension.

Direitos de Petróleo e Gás

Os direitos minerais geralmente incluem os direitos a qualquer óleo e gás natural existentes sob uma propriedade. Os direitos sobre essas mercadorias podem ser vendidos ou arrendados a terceiros. Na maioria dos casos, os direitos de petróleo e gás são alugados. O locatário geralmente não tem certeza se será encontrado petróleo ou gás; portanto, geralmente prefere pagar uma pequena quantia por um arrendamento em vez de pagar uma quantia maior para comprar. Uma concessão concede ao locatário o direito de testar a propriedade por meio de perfuração e outros métodos. Se a perfuração descobrir petróleo ou gás de quantidade e qualidade comercializáveis, poderá ser produzida diretamente a partir do poço exploratório.

Para motivar o proprietário a se comprometer com um arrendamento, o arrendatário geralmente oferece um pagamento do arrendamento (geralmente chamado de "bônus de assinatura"). Este é um pagamento adiantado ao proprietário por conceder ao locatário o direito de explorar a propriedade por um período limitado de tempo (geralmente de alguns meses a alguns anos). Se o arrendatário não explorar, ou explorar e não encontrar petróleo ou gás comercializável, o arrendamento expirará e o arrendatário não terá mais direitos. Se o locatário encontra petróleo ou gás e inicia a produção, um fluxo regular de pagamentos de royalties normalmente mantém os termos do contrato de arrendamento em vigor.

Você deve assinar um contrato de locação de gás? (Parte um): Uma discussão dos fatores que os proprietários de terras precisam considerar antes de assinar um contrato de arrendamento de gás em suas propriedades. Apresentando Ken Balliet e Dave Messersmith, ambos educadores de extensão com Penn State Extension.

Você deve assinar um contrato de locação de gás? (Parte dois): Uma discussão dos fatores que os proprietários de terras precisam considerar antes de assinar um contrato de arrendamento de gás em suas propriedades. Apresentando Ken Balliet e Dave Messersmith, ambos educadores de extensão com Penn State Extension.

Um problema que pode ocorrer é quando o locatário descobre petróleo ou gás, mas não tem como transportá-lo ao mercado. Alguns contratos de arrendamento possuem uma cláusula de "espera no pipeline" que estende os direitos dos arrendatários por um período limitado ou indefinido.

Além de um bônus de assinatura, a maioria dos contratos de arrendamento exige que o arrendatário pague ao proprietário uma parte do valor do petróleo ou gás produzido. A porcentagem habitual de royalties é de 12,5% ou 1/8 do valor do petróleo ou gás na cabeça do poço. Alguns estados têm leis que exigem que o proprietário receba royalties mínimos (geralmente 12,5%). No entanto, os proprietários que possuem propriedades altamente desejáveis ​​e habilidades de negociação altamente desenvolvidas às vezes conseguem 15%, 20%, 25% ou mais. Quando é produzido petróleo ou gás natural, os pagamentos de royalties podem exceder em muito os valores pagos como bônus de assinatura. (Ferramenta de estimativa de royalties para gás natural seco.)

Você deve assinar um contrato de locação de gás? (Parte dois): Uma discussão dos fatores que os proprietários de terras precisam considerar antes de assinar um contrato de arrendamento de gás em suas propriedades. Apresentando Ken Balliet e Dave Messersmith, ambos educadores de extensão com Penn State Extension.

Coluna estratigráfica: O Marcellus Shale é o alvo de muitos poços de gás na Pensilvânia. Em algumas partes do estado, fica imediatamente acima do calcário Onondaga. O Utica Shale está localizado abaixo do Onondaga. Aqui está uma citação do site do Departamento de Proteção Ambiental da Pensilvânia que explica o significado:

"O seu petróleo ou gás pode ser produzido ou capturado a partir de um poço fora dos limites do trato da sua propriedade. De fato, sua única proteção é se sua propriedade de petróleo ou gás estiver sujeita à Lei de Conservação de Petróleo e Gás, 58 PS § 401.1 e segs. portanto, o gás em sua propriedade pode ser incluído em uma ordem de unitização ou de pool emitida pela Commonwealth a pedido de um produtor em uma área vizinha. produção do poço, dependendo de quanto do seu trato foi considerado como contribuindo para a piscina de poços. Esta lei se aplica aos poços de petróleo ou gás que penetram no horizonte de Onondaga e têm mais de 3.800 pés de profundidade. "

Imagem de: Robert Milici e Christopher Swezey, 2006, Avaliação dos Recursos de Petróleo e Gás da Bacia Apalaches: Xisto Devoniano - Sistema Petrolífero Total Paleozóico Médio e Superior. Série de relatórios de arquivo aberto 2006-1237. Pesquisa Geológica dos Estados Unidos. Veja a estratigrafia completa para outras áreas.

Unitização e Pooling de Óleo e Gás

Abaixo da superfície, petróleo e gás têm a capacidade de se mover através da rocha. Eles podem viajar por pequenos espaços porosos - como entre os grãos de areia do arenito ou pelas minúsculas aberturas criadas por fraturas. Essa mobilidade permite que um poço drene petróleo ou gás de terras adjacentes. Portanto, um poço perfurado em sua terra pode drenar o gás de um terreno vizinho se o poço for perfurado suficientemente perto do limite da propriedade.

Alguns estados reconheceram a capacidade do petróleo e do gás de atravessar as fronteiras da propriedade no subsolo. Esses estados produziram regulamentos que governam o compartilhamento justo dos royalties de petróleo e gás. Esses estados geralmente exigem que as empresas de perfuração especifiquem como os royalties de petróleo e gás serão compartilhados entre os proprietários adjacentes quando uma licença for perfurada. O compartilhamento proposto de royalties será baseado no que se sabe sobre a geometria do reservatório de petróleo ou gás em comparação com a geometria da propriedade na superfície. Este procedimento é conhecido como "unitização".

Alguns estados não possuem regras para a unitização de royalties de petróleo e gás. Outros estados os possuem, mas apenas para poços que produzem a partir de certas áreas ou de certas profundidades. Essas regras podem desempenhar um papel crítico em uma estratégia de leasing ou desenvolvimento de recursos. Algumas pessoas contam histórias sobre homens da terra dizendo: "Arrenda-me agora ou perfuraremos a terra de seus vizinhos e drenaremos o gás sem pagar um centavo". Em algumas situações, a ausência de regulamentos estaduais permite que isso ocorra. Se você for contatado sobre a locação de seus direitos minerais, entre em contato com um advogado para obter orientação sobre como as leis do seu estado se aplicarão à sua propriedade.

(Nota: Na Pensilvânia, as regras para o compartilhamento de gás natural são alteradas em determinadas profundidades abaixo da superfície e em certas posições na coluna estratigráfica. Consulte a seção "Coluna estratigráfica" na parte inferior desta página para obter mais informações. Em algumas áreas, as regras usado para compartilhar o gás Marcellus Shale pode ser diferente das regras usadas para compartilhar gás do Utica Shale subjacente. Consulte um advogado sobre como isso pode se aplicar à sua propriedade.)

Perfuração horizontal: Nesta ilustração, um poço foi perfurado verticalmente, mas desviado para a horizontal abaixo da superfície. Esse tipo de perfuração pode estender o alcance de um poço por uma milha ou mais em qualquer direção. Portanto, é possível perfurar um poço em uma propriedade e drenar petróleo ou gás de terrenos adjacentes. A maneira como o gás e os royalties serão compartilhados é algumas vezes determinada pelos regulamentos estaduais e outras por acordos privados. Os regulamentos que regem o compartilhamento da produção de petróleo e gás variam de um estado para outro (e para diferentes situações de perfuração em um único estado). É essencial conhecer os regulamentos ou obter conselhos confiáveis ​​antes de iniciar qualquer transação de petróleo e gás.

Negociações de Direitos Minerais

Um conto ... Dois homens estavam na loja de ferragens e passeavam por um cara que pergunta ... "Você já alugou seus direitos minerais? Pagarei 500 dólares por acre - e escreva seu cheque hoje de manhã". Um homem pegou o cheque e correu direto para o bar. O outro homem pegou o contrato e correu direto para o advogado. Um desses homens tinha um milhão de amigos naquela noite. O outro tinha um milhão de dólares no banco.

São necessárias três coisas para fazer um acordo bem-sucedido de direitos minerais: 1) conhecimento, 2) habilidade e 3) paciência. Se suas habilidades falharem em qualquer um dos três, você poderá perder muito dinheiro. Em uma transação de direitos minerais, você estará lidando com um negociador profissional com profundo conhecimento. Se você não possui todas as três habilidades necessárias, procure um bom advogado ou outro profissional de propriedade mineral. Sua assistência geralmente não custa muito, mas a diferença que eles podem fazer na transação pode ser enorme.

Depósito anticlinal de óleo e gás: Esta ilustração mostra um poço que produzirá petróleo e gás natural a partir de um anticlinal. Neste desenho, podemos ver facilmente que apenas uma parte da propriedade da superfície está diretamente acima do acúmulo de óleo e gás. A colocação do poço é crítica para o desenvolvimento adequado desse reservatório.

Há mais um bom contrato do que dinheiro!

Além de questões financeiras, um contrato de locação ou venda pode fazer mais do que simplesmente especificar os valores pagos ao proprietário. Também pode conter uma linguagem que proteja a propriedade e o modo de vida dos proprietários durante a exploração, mineração, perfuração e produção. O contrato pode estabelecer diretrizes que protejam os proprietários de edifícios, estradas, gado, culturas e outros ativos. Também pode reservar partes da propriedade que não serão perturbadas durante a exploração, mineração, perfuração e produção.

Na maioria das transações, o locatário é quem prepara um contrato para assinatura. Se o proprietário assinar sem obter aconselhamento profissional, os direitos transmitidos ao locatário poderão ser maiores do que o proprietário deseja doar. Qualquer proprietário que não tenha conhecimento ou experiência em transações de direitos minerais deve procurar aconselhamento ou representação de um advogado ou profissional de propriedade mineral. Os arrendatários geralmente aceitam revisões significativas do que está contido em seu contrato de arrendamento ou venda padrão.

Poço de gás natural: A perfuração de gás natural geralmente perturba vários acres de terra. Alguns acres geralmente são limpos para a plataforma de perfuração. Às vezes, são necessários alguns acres para captura de escoamento ou tratamento de água. E, se o poço de gás for bem-sucedido, um gasoduto será construído para transportar o gás para o mercado. Direitos autorais da imagem iStockphoto / Edward Todd.

Desacordos durante a extração

As disputas entre o detentor dos direitos minerais e o detentor dos direitos superficiais geralmente surgem no momento da extração mineral.

Essas atividades podem exigir o uso da superfície e danificar o desfrute da propriedade pelos proprietários. Aqui é onde a redação do contrato de direitos minerais ou contrato de arrendamento se torna muito importante. O contrato pode conceder ao proprietário do mineral o direito de extrair o mineral a qualquer momento, usando qualquer método e sem compensação ou consideração pelo proprietário da superfície. É por isso que deve ser obtida assistência jurídica ao vender ou alugar direitos minerais.

Ao comprar direitos de superfície (isso pode ser tão simples quanto comprar uma casa), é uma boa idéia examinar cuidadosamente a redação de qualquer contrato de direitos minerais que se aplique à propriedade. Estes poderiam conceder liberdades significativas ao proprietário do mineral no momento da extração. Embora você não tenha participado da transação que vendeu os direitos minerais da propriedade, você estará sujeito a esse contrato.

Quando você compra um imóvel, compra seus ativos e passivos. Contrate um advogado que possa fazer a pesquisa necessária e educá-lo sobre o que está comprando.

Quando os direitos minerais estão sendo vendidos ou alugados, as partes envolvidas na transação devem estar em total acordo sobre como a extração ocorrerá, que recuperação será feita, que equipamento permanecerá na propriedade, que acesso será necessário pelo arrendatário e quem é responsável pelos problemas previstos. A maioria dos estados possui leis e regulamentos de mineração que limitam as ações da empresa de mineração durante o processo de extração e requerem recuperação. No entanto, essas leis podem não atender às expectativas dos proprietários de superfície. Para evitar problemas, esses assuntos devem ser abordados no contrato no momento da venda. Novamente, o proprietário do imóvel deve ter um advogado que possa pesquisar, negociar, educar e garantir que o contrato seja apropriado.


Danos atrasados ​​à superfície

Danos à superfície podem ser retardados. O subsídio de obras subterrâneas ou o assentamento de áreas minadas de superfície pode não ocorrer ou ser detectado até décadas após a conclusão da mineração. O proprietário de uma taxa de propriedade simples deve considerar esses fatos antes de entrar em um contrato de venda ou arrendamento de direitos minerais. As conseqüências da extração mineral serão repassadas aos herdeiros e a todos os proprietários subsequentes da propriedade. Não é incomum que propriedades minadas não mostrem sinais de subsidência por décadas após a conclusão da mineração. Então, rachaduras e liquidação começam a aparecer. Nesta situação, a empresa de mineração pode estar extinta e seus proprietários há muito mortos. Não há ninguém para se responsabilizar - mesmo que o reparo de qualquer dano tenha sido registrado no contrato de locação ou venda.


Dano aos aqüíferos

Muitas famílias em áreas onde a mineração ou a perfuração ocorrem estão fora do serviço de abastecimento público de água. Esses proprietários dependem de poços de água para a produção de sua água. Quando a mineração subterrânea ocorre sob uma propriedade, deve-se esperar algum subsidência e assentamento. Se a mina estiver abaixo do aqüífero atingido pelo poço, a subsidência da mina poderá danificá-lo, fazendo com que a água seja drenada para unidades rochosas mais profundas. Isso pode causar uma perda temporária ou permanente do suprimento de água. Também pode arruinar a qualidade da água. O valor de uma propriedade rural sem suprimento de água é muito menor do que a mesma propriedade com um suprimento de água.

Compra de uma casa, terreno ou fazenda

Ao comprar imóveis em áreas de desenvolvimento mineral potencial ou histórico, o comprador deve determinar se uma taxa está sendo comprada ou se a propriedade será compartilhada com outras pessoas. As transações de direitos minerais são normalmente uma questão de registro público, e cópias de ações ou outros acordos são arquivadas em um escritório do governo.

Os compradores de imóveis devem solicitar ao vendedor que especifique quais direitos estão sendo transmitidos e um advogado deve confirmar que o vendedor é o proprietário do que está sendo vendido. Em muitas áreas, a venda de direitos minerais é registrada no registro do governo em um livro ou banco de dados de ações diferente da venda de propriedades de superfície. Isso significa que a escritura da propriedade da superfície pode não mencionar os direitos minerais que foram vendidos. Em áreas de atividade histórica ou potencial de mineração, o comprador de uma propriedade deve contratar um advogado que possa fazer essa pesquisa e confirmar o que está sendo comprado. Isso pode evitar surpresas e problemas futuros.

O comprador dos direitos minerais provavelmente preparou o contrato de venda e o preparou para que tudo esteja a seu favor. Ele quer a liberdade de entrar na propriedade a qualquer momento, trazer qualquer equipamento necessário, extrair o mineral usando qualquer método e fazer a recuperação mínima exigida pela lei estadual. Uma pessoa que compra uma casa acima desses direitos minerais cem anos depois não terá voz sobre como o proprietário do mineral usa sua propriedade, desde que respeite o contrato de venda e as leis aplicáveis.

As leis estaduais e locais sempre se aplicam

A maioria dos estados possui leis que regulam a atividade de mineração e perfuração. Também existem leis que regulam a venda de propriedades de superfície e minerais. Essas leis destinam-se a proteger o meio ambiente e todas as partes envolvidas nas transações de propriedade. Essas leis são a única proteção disponível para compradores ou vendedores em questões que não são tratadas especificamente no contrato de transação mineral.

Embora as leis de direitos minerais sejam semelhantes de estado para estado, pequenas variações podem fazer uma enorme diferença quando aplicadas a transações individuais. Além disso, os regulamentos de mineração e petróleo e gás podem variar significativamente de um estado para outro. Isso também pode ter uma enorme diferença quando aplicado a transações individuais. Cada transação é única e deve ser cuidadosamente considerada antes de qualquer acordo permanente.

O que se qualifica como um "mineral"?

A palavra "mineral" é usada em vários contextos. Geralmente, minérios de metais, carvão, petróleo e gás natural, pedras preciosas, rochas ornamentais, agregados de construção, sal e outros materiais extraídos do solo são considerados minerais. No entanto, não há definição de "mineral" que se aplique em todas as situações, e o que é considerado um "mineral" pode variar de estado para estado e até mudar ao longo do tempo!

Que tipo de dinheiro estamos falando?

A quantidade de dinheiro que muda de mãos nas transações de propriedade mineral pode ser enorme em comparação com a experiência financeira das pessoas comuns. O rendimento total (arrendamento + royalties) ou o preço de venda mineral geralmente podem exceder o valor dos direitos de superfície. Vamos considerar dois exemplos:

Exemplo A: Uma propriedade de 100 acres é completamente sustentada por uma costura de carvão com oito pés de espessura. O proprietário concorda em deixar uma empresa de mineração remover o carvão por royalties de US $ 3 por tonelada que serão pagos na extração. Supondo uma taxa de recuperação de carvão de 90%, o proprietário receberia quase US $ 4 milhões.

Exemplo B: Uma propriedade de 100 acres é perfurada para gás natural e os royalties serão compartilhados pelos proprietários de uma unidade de 640 acres que rodeia imediatamente o poço. O proprietário do imóvel deve receber um royalty de 12,5% com base no valor da fonte do gás, que no momento da produção é de US $ 8 por mil pés cúbicos. Assumindo uma taxa média de produção de poço de 2 milhões de pés cúbicos de gás por dia durante o ano civil, o proprietário do imóvel receberia mais de US $ 100.000 por um ano de produção de gás.

As transações de petróleo e gás natural envolvem grandes somas de dinheiro, mas o valor real pode ser difícil de estimar - especialmente em áreas onde ocorreu muito pouca perfuração no passado ou onde unidades de rochas profundas estão sendo testadas pela primeira vez.

Três linhas inferiores

1) Obtenha assistência profissional: Os direitos minerais e as transações de arrendamento mineral envolvem grandes quantias de dinheiro e são muito complexos. Este artigo pretende ser apenas uma breve introdução. Se você for contatado sobre o arrendamento ou a venda de seus direitos minerais, deverá solicitar imediatamente um advogado com experiência em transações minerais e as leis do seu estado. Se você não tiver um advogado, poderá entrar em contato com a Ordem dos Advogados local para obter orientação.

2) O proprietário da superfície tem direitos: Em geral, o objetivo de um arrendamento ou contrato de compra é transmitir os direitos de exploração e produção a uma empresa de desenvolvimento mineral. No entanto, o proprietário da superfície também tem alguns direitos. Os direitos básicos do proprietário da superfície são fornecidos por leis estaduais; no entanto, todo proprietário de superfície deve decidir se são necessárias proteções mais fortes. A única maneira de preservá-los é garantir que o contrato contenha linguagem adequada para proteger plantações, gado, edifícios, bens pessoais, acesso e quaisquer outros desejos durante a duração de um arrendamento ou permanentemente no caso de uma venda. Os arrendatários geralmente aceitam revisões significativas do que está contido em seu contrato de arrendamento ou venda padrão; no entanto, eles não têm nenhuma obrigação de conceder suas solicitações. Eles podem ir embora.

3) Os compradores e vendedores devem tomar cuidado: Se você deseja um bom resultado financeiro e proteção para sua propriedade durante e após a produção mineral, cabe a você e ao seu advogado garantir que possui um bom contrato. Conhecimento e habilidades de negociação são o que determinará o sucesso do seu negócio. Se você não os tem, corre um grande risco.

aviso Legal

As informações acima não devem ser consideradas como aconselhamento jurídico. Apresenta exemplos de situações que podem ocorrer quando mercadorias valiosas existem embaixo da terra. Ele sugere repetidamente procurar assistência profissional se você estiver considerando uma transação de direitos minerais. não oferece essa assistência ou recomenda as pessoas que a fornecem.